土地や家屋などにかかる「固定資産税」は、高額になりがちで、納税を負担に感じる方も多いでしょう。
本記事では、固定資産税を安くするための、効果的な節税方法を解説します。固定資産税の計算方法や、納税方法なども解説しますので、ぜひ最後までご覧ください。
- 固定資産税は、各種特例を活用して減額することが可能だよ！
- 更地や空き家を放置すると、固定資産額が数倍になる可能性があるので注意しよう
- 固定資産税が高額すぎて納税が難しい場合は、所轄の税務署に相談しよう
目次
固定資産税とは？なぜ払う？
固定資産税とは、土地・不動産・大型設備といった「固定資産」に課される税金です。
「なぜ土地や家を持っているだけで税金が課されるの？」と思う方もいるでしょう。これは、固定資産を所有している人は、道路整備・上下水道整備といった各種行政サービスの拡充により、資産価値・利便性の向上という恩恵を受けると考えられるためです。
なお、固定資産税はその使途が決められていない「普通税」なので、道路や上下水道以外にも、公共施設・公園・介護・福祉などさまざまな行政サービスの費用に充てられます。
対象となるもの
固定資産税の課税対象となるのは、土地・不動産・大型設備などです。
- 土地：田畑・宅地・牧場・山林・池沼・原野など
- 家屋：住家・店舗・工場（発電所や変電所を含む）・倉庫など
- 償却資産：大型特殊自動車・工場設備・看板・船舶・飛行機など*
*：償却資産は、少額資産や一部自動車などは対象外となっています。
参考：東京都主税局『固定資産税・都市計画税（土地・家屋）』
償却資産については、対象かどうかが厳密に定められています。例えば生物なら、牛・馬・果樹などは対象外ですが、鑑賞・興行用などの生物は課税対象です。償却資産に関して、課税基準は各自治体主税局のホームページをご確認ください。
計算方法
固定資産税の計算は、以下のように行います。
- 評価額（課税標準額） × 標準税率1.4% = 固定資産税額
参考：東京都主税局『固定資産税・都市計画税（土地・家屋）』
納税（支払い）方法
固定資産税の納税方法は、一般的には4回に分けて支払います。固定資産税は比較的高額になるため、支払いの負担を軽減するために、こうした分納措置を設けているのです。それでは、北海道・東京都・大阪府それぞれで、2025年〜2026年の納付スケジュールを紹介します。
| 第1期 | 第2期 | 第3期 | 第4期 | |
| 北海道* | 2025年6月2日 | 2025年7月31日 | 2025年9月30日 | 2025年12月1日 |
| 東京23区 | 2025年6月30日 | 2025年9月30日 | 2026年1月5日 | 2026年3月2日 |
| 大阪府 | 2025年4月30日 | 2025年7月31日 | 2025年12月25日 | 2026年3月2日 |
*上記スケジュールは、他自治体毎によって異なることがあります。
参考：千歳市（北海道）『市税の納期限について』
参考：東京都主税局『固定資産税・都市計画税（土地・家屋）』
参考：大阪市（大坂府）『大阪市税の納期限等』
支払い方法も自治体毎に異なるので、必ずご自身の自治体ホームページをご確認ください。今回は、東京都の固定資産税納付で使える支払い方法を紹介します。
- スマートフォンアプリ
- ペイジー（Pay-easy）
- クレジットカード
- eLTAX電子納税
- 口座振替
- 窓口での納付
- 郵便局
- コンビニエンスストア
参考：東京都主税局『税金の支払い』
なお、納付書は第1期納付期限よりも1か月前後は余裕をもって発送されます。例えば大阪府であれば、4月上旬ごろには発送しているようです。
もし納付書（納税通知書）が届かない場合は、送付先が変更されている、家屋の評価が完了していないなどの可能性があります。もし届かない場合は、早急に所轄機関に問い合わせましょう。
固定資産税が「免税（免除）」になるケース
固定資産税は、以下のようなケースだと免税になります。
- 公共物として利用されている
- 被災してしまった
- 課税標準額が免税点未満
それでは、それぞれのケースについて以下で詳しく解説します。
公共物として利用されている
公園や道路など、公共物として利用されてるものは原則として固定資産税がかかりません。利用用途によって非課税になるケースとしては「人的非課税」と「用途非課税」があります。
- 人的非課税：国や地方自治体が所有している
- 用途非課税：宗教法人・学校法人・社会福祉施設・更生保護施設・病院などに使用されている土地
また、私有地でも、土地が道路として利用されている場合には、固定資産税が非課税となります。道路として利用されている土地の代表例は、セットバックです。
セットバックとは、道路に面した土地の一部を道路として利用し、道路幅を拡張すること。私有地側に道路を後退させるので、セットバック（後退）と呼びます。
道路幅を拡張するのは、住宅を建てる際に、4m以上（地域により6m）の幅がある道路に、2m以上接地していることが条件となっているためです。防災の観点から、消防車が通過できる道路幅を確保するために、このような条件が設けられています。
セットバック部分に関しては、道路という公共の場所になっているため、固定資産税は非課税となります。
被災してしまった
災害により、固定資産税の課税対象となる資産が損壊した場合は、税金が減額・全額免除となります。
対象となるのは、震災や大雨等により、床上浸水・家屋損壊・崖崩れなどによって被害を受けた場合です。それでは、具体的な条件を、土地・家屋・償却資産にわけて紹介します。
- 土地：崖崩れ・地滑り・土砂岩石流入などにより、全体の20%以上が本来の用途として使用できなくなった
- 家屋：①延床面積20%以上が、損壊・消失・流失した。または、②浸水が床面以上に達した（①②あわせての適用は不可）
- 償却資産：全償却資産の20%以上が損害を受けた
上記のような状況の場合は、期限までに申請することで、固定資産税の減免を受けることができます。申請には、り災証明書やその他損害を証明する書類が必要なので、準備しておきましょう。
課税標準額が免税点未満
固定資産税には「免税点」というものがあり、納税額がこの金額を下回った場合には、自動的に免税となります。
上記の金額未満だった場合は、固定資産税免税です。
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固定資産税を下げる！効果的な節税方法
固定資産税は高額になりがちです。そのため、さまざまな節税方法を知って、負担を軽減していきましょう。
- 一筆から分筆へ
- 各書類に記載されている面積をチェック
- 認定長期優良住宅の認定を受ける
- 省エネ改修工事を行う
- 土地を農地に転用する
- 住宅用地の特例を利用する
- 新築一戸建て・マンションに関する減税制度を利用する
- 空き家を撤去する
それでは、それぞれの節税方法について以下で詳しく解説します。
一筆から分筆へ
まず検討したいのは、土地の分筆です。土地の数え方には「区画（住宅）」や「面（田畑）」などがありますが、用途問わずすべての土地を数えるときには「筆」を使います。
通常、所有している土地は1つの土地（一筆）として登記簿に登録します。しかし、これを2つの土地として分けて登録するのを、「分筆」というのです。
分筆にすることで、土地の境界線が変わり、それぞれの地形や路線価が変わります。そのため、需要の高い土地・低い土地といったかたちで、各土地の評価額も変わり、結果として納税額が安くなる可能性があるのです。
ただし、分筆できるかどうかは土地によります。狭かったり、意図的におかしな境界線を引こうとする場合、分筆できない可能性が高いでしょう。また、分筆しても納税額が変わらないケースも少なくありません。
また、分筆するためには、土地の測定に費用がかかり、登記簿に登録する手続きも必要になります。そのため、事前に専門家に相談のうえ、慎重に行う必要があるでしょう。
各書類に記載されている面積をチェック
固定資産税の納付書が届いたら、登記簿上の面積と、納付書に記載された面積が同じかどうかを確認しましょう。実は、登記簿と納付書で、記載面積が違うというのはよくあります。
面積の相違が発生するのは、納付書に記載されている面積は、役所側が計測結果から「ここからここまでを課税対象とすべき」と評価した面積だからです。例えばマンションだと、エレベーターやその他公用エリアも床面積に算入している場合があります。
登記簿は不動産情報を正確に記録するためのものですが、納付書は税金に関するものなので、計測・評価の目的や方法が全く異なるのです。そのため、多少の誤差は仕方がないでしょう。
一方で、土地の評価額計算においては、原則として登記地積（登記簿記載の面積）を用いるとされています。そのため、納付書に記載された面積と実際の面積が異なっている場合には、法務局に連絡をするとよいでしょう。
場合によっては、地積更正登記や現況地積申請書を提出して、面積を修正してもらえる場合があります。
長期優良住宅の認定を受ける
長期優良住宅とは、長期にわたり良い状態で使用できるように、設備メンテナンスやバリアフリー化などの措置が講じられた住宅です。
条件は住宅の状態によって異なり、新築・木造新築・増改築・既存物件・分譲マンションでそれぞれ条件が設けられています。新築の場合、認定を受けるための審査条件は以下のとおりです。
- 劣化対策
- 耐震性
- 省エネルギー生
- 維持管理・更新の容易性
- 可変性
- バリアフリー性
- 居住環境
- 住戸面積
- 維持保全計画
- 災害配慮
引用：国土交通省『長期優良住宅認定制度について（新築版）』
長期優良住宅の認定を受けると、固定資産税が半額になる減税措置適用期間が延長となります。
省エネ改修工事を行う
2014年4月1日以前からある住宅で省エネ改修工事を行うと、改修工事完了の翌年の固定資産税が、一戸あたり120㎡の床面積相当分までの固定資産税が1/3が減額となります。
工事の対象期間は、2022年4月1日〜2026年3月31日までで、対象となる省エネ改修工事は以下のとおりです。
- 窓の断熱改修工事（二重サッシ化、複層ガラス化など）
- 床の断熱改修工事
- 天井の断熱改修工事
- 壁の断熱改修工事
※それぞれの部位が原稿の省エネ基準に新たに適合することが条件です
引用：東京都主税局『省エネ改修工事をした住宅の固定資産税が減額されます―熱損失防止改修等住宅の減額―』
小規模住宅や少額工事などは、対象外となる可能性があります。詳しくは、自治体ホームページをご確認ください。
土地を農地に転用する
土地を農地に転用すると、「固定資産税の負担調整措置」を使って、固定資産税を抑えられます。また、農地転用した土地を農地中間管理機構に10年以上貸し付けた場合、固定資産税の負担が半額免除になります。
ただし、農地に転用した後にその土地で農業をせず、非農地証明も取得していなかった場合「耕作放棄地」という扱いになり、通常の農地よりも税額が1.8倍になってしまうので注意しましょう。
参考：農林水産省『農地に関する税制特例について』
住宅用地の特例を利用する
住宅用地の特例とは、その年の1月1日に、居住用家屋が建っている土地について、税負担の軽減措置を受けられる制度です。
- 小規模住宅用地（住宅やアパート等の敷地で200㎡以下の部分）
- 固定資産税：価格×1/6
- 一般住宅用地（住宅やアパート等の敷地で200㎡を超える部分）
- 固定資産税：価格×1/3
引用：金沢市『固定資産税の住宅用地の特例とはどのようなものですか。』
住宅が建っていない空き地は利用できませんが、建て替えなど一定の条件を満たす場合は、適用となる場合もあります。
新築一戸建て・マンションに関する減税制度を利用する
新築一戸建て・マンションの場合「新築住宅に係る税額の減額措置」を利用して、固定資産税を抑えることができます。
新築住宅に係る税額の減額措置は、良質な住宅の建設促進・居住水準向上・良質な住宅ストックの形成を図るための制度です。
制度を利用すると、戸建は3年間、マンション等は5年間、固定資産税が1/2となります。
空き家を撤去する
もし空き家が「特定空き家」に指定されている場合は、空き家を撤去したほうが良いかもしれません。特定空き家とは、以下の条件を満たしており、自治体が危険だと認定した空き家です。
- そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
- そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
- 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
- その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
特定空き家となった場合、住宅用地の特例が適用されなくなるため、土地の固定資産税が小規模住宅用地なら6倍になります。
ただし、特定空き家ではない場合はまだ住宅用地の特例が適用されています。適用されているのに更地にしてしまうと、特例の対象外となってしまい固定資産税が大幅に増額となるため注意してください。
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固定資産税対策における注意点
固定資産税対策をしていくうえで、以下の点には特に注意が必要です。
- 更地・空き家の場合は税額が高くなる可能性が高い
- 解体・引き払いは年内に
- 納税できないと遅延金がかかる
注意点について詳しく学んで、より確実に節税対策をしていきましょう。
更地・空き家の場合は税額が高くなる可能性が高い
前述のとおり、更地や特定空き家に関しては、住宅用地の特例が適用されないため、固定資産税は通常よりも高額になります。そのため、更地は売却・新築物件の建設、空き家ならメンテナンスや売却などを検討したほうがいいでしょう。
空き家に関して問題となるのは、更地にして売却すべきか、そのまま売却すべきかという点です。特定空き家に関しては、以下の理由から、更地にすべきかは慎重に検討すべきとされています。
- 解体に費用がかかってしまう
- 空き家をメンテナンスすれば価値が見出せる可能性がある
- リノベーションして貸し出せる可能性がある
- 解体しても土地の売却価格が上がるとは限らない
上記のように、解体に費用がかかるうえ、土地売却価格も大幅に上がる可能性は低いので、空き家のまま手放したほうがいいでしょう。
ただし、新しく賃貸物件を建てる資金的余裕があるのであれば、もちろん一度更地にしたほうが良いでしょう。
解体・引き払いは年内に
固定資産税は、その年の1月1日時点で土地・物件・償却資産を所有している人が納税義務を負います。そのため、もし土地や物件を手放すのであれば、必ず年末までに完了しましょう。
一番注意したいのが、更地にして手放す場合です。取り壊しが12月中に完了したのにも関わりず、翌年1月1日時点でまだ土地を所有している状態だと、住宅用地の特例が適用されない状態で固定資産税が算出されてしまいます。
そのため、建物の解体・土地の引き払いに関しては、完了する日時を十分に注意してください。
納税できないと延滞税がかかる
固定資産税は高額ですが、納税が遅れてしまった場合、延滞税というペナルティが課されてしまいます。
- A：納期限までの期間及び納期限の翌日から2月を経過する日までの期間
- 「年7.3%」と「延滞税特例基準割合 + 1%」のうち低い方
- B：納期限の翌日から2月を経過する日の翌日以降
- 「年14.6%」と「延滞税特例基準割合 + 7.3%」のうち低い方
- AとBをあわせた金額が延滞税の納税額となる
※A、Bは1円未満切り捨て
参考：国税庁『延滞税の計算方法』
固定資産税はもともとの納税額が高額なぶん、延滞税もすぐ高額になってしまいます。もし納税が難しい場合は、分納や一部猶予といった負担軽減措置を利用できないか検討してくれる可能性があります。そのため、負担が大きすぎて支払いが困難だとわかった時点で、すぐに所轄税務署に相談しましょう。
固定資産税の節税方法に関する良くある質問
固定資産税の節税方法については、以下のような疑問を抱く方が多くいます。
- 新築戸建の減税制度は何年まで安くなる？
- マンションの固定資産税を安くする方法は？
- 固定資産税の納税はいつまで？
それでは、よくある3つの質問について、以下で詳しく回答していきます。
新築戸建の減税制度は何年まで安くなる？
新築物件の固定資産税が1/2になるのは、新築物件（戸建含む）なら3年間、マンション等は5年間です。期間を過ぎると、通常の税額に戻ります。
参考：国土交通省『新築住宅に係る税額の減額措置』
マンションの固定資産税を安くする方法は？
マンションの固定資産税を安くする方法としては、以下の対策が考えられます。
- 長期優良住宅の認定を受ける
- 省エネ工事を行う
- バリアフリー工事をする
- 耐震工事をする
上記のように、新たに何らかの工事をすることで、固定資産税の軽減措置を受けるというのが有効です。ただし、上記の対策をしたとしても、3年に一度の評価替えで課税標準額が上がってしまい、納税額も高くなる可能性はあります。
もし評価額の高騰が不安であれば、マンション購入前に、今後そのエリアの需要が高まりそうかをチェックしておくと良いでしょう。
固定資産税の納税はいつまで？
固定資産税の納税は通常4回にわけて行うので、納付期限も4回分設定されています。
納付期限に関しては、自治体によって異なるため注意が必要です。自分が住んでいる自治体のホームページを確認するほか、納付書（納税通知書）に記載された納付期限も必ず確認しましょう。
同じ都道府県であっても、市区町村ごとに納付期限が違うケースもあります。そのため、ホームページで確認する際は、そのサイトが自分の住んでいる自治体なのか、よく確認してください。
まとめ
固定資産税は高額ですが、さまざまな特例をうまく活用すれば、ある程度は減額することが可能です。特定空き家や更地は税額が高くなりがちなので、土地や住宅をどうするか、早めに考えておきましょう。
固定資産税が高額すぎる場合は、無断で支払いを遅らせることはせず、すぐに所轄の税務署に相談しましょう。場合によっては、負担を軽減するための措置を執ってくれるかもしれません。
固定資産税は高額で「なぜ払うんだ」と思うかもしれません。しかし、納税は国民の義務です。納めた税金は皆さんが利用する道路や、学校・公園といった公共施設、福祉・介護などに役立てられます。
本記事を参考に、固定資産税と上手に付き合っていきましょう。
- 固定資産税は、各種特例を活用して減額することが可能だよ！
- 更地や空き家を放置すると、固定資産額が数倍になる可能性があるので注意しよう
- 固定資産税が高額すぎて納税が難しい場合は、所轄の税務署に相談しよう
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